Tag: 温哥华张军验屋

温哥华验房师张军在多年的房屋检查过程中遇到过形形色色的卖家，有的非常配合，一口答应维修检查出来的缺陷，也有的把验房当作他们卖房时的最后障碍，充满敌意，对发现的问题一概不管。 最近碰到了一个很有趣的例子，验了一个六十多年的独立屋，检查过半的时候查到在车库的配电箱，发现了两个断路器有违规连接的电路，有一定的安全隐患。 见下图 – 有安全隐患的断路器 卖方经纪这时过来查看进展，因为根据她的经验，多数验屋师此时应该已经结束验屋。当得知发现的配电箱问题后就告诉了刚回来不久的男性屋主，他随即打电话找来了电工。在我检查二楼的时候发现有几个电路没电，回车库查看时发现电工已经把有问题的电路断开了。 因为断路器的型号老旧，电工的车上没有配件，所以他就出去买去了。我就按部就班，继续检查。 等我检查完毕，给买家讲解发现的问题，设备的使用和入住后需要做的维护的时候，屋主过来告诉我，电工已经把配电箱里发现的问题修理好了，配电箱的面板没有安回去，我就过去检查拍照，并把面板安好。 见下图 – 修好后的断路器 从验房现场回来，分析照片，整理报告的时候，我发现查出断路器问题的时间是 14：49， 而断路器问题修好复查的时间是 16：54，间隔只有两个小时。 这是我见过的最认真，行动最快，最配合的屋主了。      本文源自温哥华资深验房师张军 版权所有 © www.vaninspect.com (604) 649-3255   电邮联系验房师张军

买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER 中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。 直接关乎验房的经典判例，莫过于 2002 年由安省上诉法庭做出的，关于 Marshall vs. Bernard Corporation 一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家和卖家达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家则拒绝退还押金，卖家认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。 问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于 “买家满意” 的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢? 如果问题一的答案是 “YES”, 那么验房条款变成了类似于公寓楼花的冷却期, 成了取消合同的借口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是 “NO”, 那么以下问题就需要做出回答。 问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的，或不可接受的呢?又该以什么标准来衡量呢? 显然这两个实际生活中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判上述案件时，还附上了长长的司法解释，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”,  即验房条款不是取消合同的借口，即买家在对待验房时，要基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措。 对于问题二，法庭在该案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合基于诚实信用原则的合理举措，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。 房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。该案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。 对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就滤掉那些三心二意的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，去意已决，且退约的法律文件齐备，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。　 　 需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到有言在先，避免把任何一方推入买卖不成，定金不退，法庭相见的尴尬境地。