买房过程中验屋出现问题怎么办

买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER 中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。

直接关乎验房的经典判例，莫过于 2002 年由安省上诉法庭做出的，关于 Marshall vs. Bernard Corporation 一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家和卖家达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家则拒绝退还押金，卖家认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。

问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于 “买家满意” 的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢? 如果问题一的答案是 “YES”, 那么验房条款变成了类似于公寓楼花的冷却期, 成了取消合同的借口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是 “NO”, 那么以下问题就需要做出回答。

问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的，或不可接受的呢?又该以什么标准来衡量呢?

显然这两个实际生活中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判上述案件时，还附上了长长的司法解释，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”,  即验房条款不是取消合同的借口，即买家在对待验房时，要基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措。

对于问题二，法庭在该案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合基于诚实信用原则的合理举措，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。

房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。该案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。

对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就滤掉那些三心二意的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，去意已决，且退约的法律文件齐备，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。　

　 需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到有言在先，避免把任何一方推入买卖不成，定金不退，法庭相见的尴尬境地。