Author: 验房师张军

温哥华验房师张军最近检查一栋仅八年新的独立屋时，在检查洗衣间的时候发现干衣机的排气管穿过天花板的位置有漏水的痕迹。因为上面就是阁楼，推测很可能是冷凝水。   上到阁楼里一看，干衣机的排气管光溜溜的什么都没包。管子里湿热的空气遇到冬天阁楼里的冷空气，就会有水冷凝出来，积在管子内壁，就像夏天从冰箱里拿出来一罐冰可乐，罐外很快就会结一层冷凝水一样。 水平走向的管子安装的时候有一定的斜度用来排水。所以水就会一路流回来，遇到管子接口的位置就容易漏出来。解决这个问题的办法其实很简单，用保温绵把管子包起来, 再把屋顶的出气口换成带活门的就行了。 按理说这是不应该出现的问题，建房的时候就应该把这类管子作保温处理，我的客户常会问为什么这样作还能通过检查验收。其实这类问题很常见，尤其是一些新建的房子。

时任 CAHPI 主席的验房师 克里斯-斯托克代尔 被起诉失职 选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出最后决定前总是慎之又慎。据CBC近日披露的一项调查，尽管BC省府于2009年颁布法律，要求所有的验房师必须持营业执照，但是仍发现如果因验房师疏漏导致买家损失，买家实际上很难获得赔偿。 陷入购房验房纠纷而苦恼不已的丹顿，与其他遇到同类问题的买家发现，如果验房师失职，未能发现房屋的明显缺陷，他们几乎没有追索权。如果向验房师协会投诉，验房师的执照虽然可能会被吊销一周，但赔偿问题只有法院才能做出裁决。 　　丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验房师，验房师的报告显示房屋没有结构问题。然而，丹顿发现这是一场噩梦，她只是想有一个住处，从来没想过要去修理屋顶。丹顿说验房师有执照，有错漏保险，并不意味着买家能得到什么保障。 　　 丹顿已向法院提交了民事诉讼，起诉验房师克里斯-斯托克代尔，当时是加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI（BC）主席。 她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查，而是使用望远镜，也没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。 她抱怨说，其雇请的验房师甚至没有进到车棚里，在那里验房师肯定会看到支撑起居室之角的横梁都烂掉了。“我下楼去刷油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。” 在她看来，验房师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮，还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。 在诉讼中，她表示就职于温馨家园验房公司的斯托克代尔听到投诉后，来到她家，并提出退还给她565元的验房费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了4万元，还需要另外10万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验房师的报告，需要在法官审理她的案子前提交法院。  斯托克代尔在回应这项民事诉讼时，否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽，并说验房和验房报告并不等同于质量保证或担保政策。 加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说，很少有验房师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿一案。巴登说，验房是一种目视检查。如果可能的话，验房师应检查屋顶，如果结构有腐烂现象，应该捅一捅就可以发现问题，如果发现验房师有疏漏，可向验房师协会投诉。 　　巴登承认，尽管 CAHPI 有投诉审查制度，不过验房师协会不会提供赔偿，只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律师是一笔昂贵的费用，找到另一个验房师也不容易，如果获得赔偿可能需要几年的时间，如果向小额法庭提出诉讼，赔偿上限为25,000元。 原文来自加拿大广播公司 CBC 

温哥华验房师张军在多年的房屋检查过程中遇到过形形色色的卖家，有的非常配合，一口答应维修检查出来的缺陷，也有的把验房当作他们卖房时的最后障碍，充满敌意，对发现的问题一概不管。 最近碰到了一个很有趣的例子，验了一个六十多年的独立屋，检查过半的时候查到在车库的配电箱，发现了两个断路器有违规连接的电路，有一定的安全隐患。 见下图 – 有安全隐患的断路器 卖方经纪这时过来查看进展，因为根据她的经验，多数验屋师此时应该已经结束验屋。当得知发现的配电箱问题后就告诉了刚回来不久的男性屋主，他随即打电话找来了电工。在我检查二楼的时候发现有几个电路没电，回车库查看时发现电工已经把有问题的电路断开了。 因为断路器的型号老旧，电工的车上没有配件，所以他就出去买去了。我就按部就班，继续检查。 等我检查完毕，给买家讲解发现的问题，设备的使用和入住后需要做的维护的时候，屋主过来告诉我，电工已经把配电箱里发现的问题修理好了，配电箱的面板没有安回去，我就过去检查拍照，并把面板安好。 见下图 – 修好后的断路器 从验房现场回来，分析照片，整理报告的时候，我发现查出断路器问题的时间是 14：49， 而断路器问题修好复查的时间是 16：54，间隔只有两个小时。 这是我见过的最认真，行动最快，最配合的屋主了。      本文源自温哥华资深验房师张军 版权所有 © www.vaninspect.com (604) 649-3255   电邮联系验房师张军

买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER 中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。 直接关乎验房的经典判例，莫过于 2002 年由安省上诉法庭做出的，关于 Marshall vs. Bernard Corporation 一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家和卖家达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家则拒绝退还押金，卖家认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。 问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于 “买家满意” 的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢? 如果问题一的答案是 “YES”, 那么验房条款变成了类似于公寓楼花的冷却期, 成了取消合同的借口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是 “NO”, 那么以下问题就需要做出回答。 问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的，或不可接受的呢?又该以什么标准来衡量呢? 显然这两个实际生活中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判上述案件时，还附上了长长的司法解释，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”,  即验房条款不是取消合同的借口，即买家在对待验房时，要基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措。 对于问题二，法庭在该案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合基于诚实信用原则的合理举措，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。 房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。该案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。 对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就滤掉那些三心二意的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，去意已决，且退约的法律文件齐备，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。　 　 需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到有言在先，避免把任何一方推入买卖不成，定金不退，法庭相见的尴尬境地。