Category: 验房师关于验房

公寓漏水是很严重的问题，经常会漏几层楼，造成很大的损失。像这个漏水的痕迹，已经是干的了。 可是除非向楼上的住户了解，否则很难确定这是不是已经解决了的问题。如果是在住户不知情的情况下漏了一次，之后没有做任何维修，那就有可能再次发生漏水了。

时任 CAHPI 主席的验房师 克里斯-斯托克代尔 被起诉失职 选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出最后决定前总是慎之又慎。据CBC近日披露的一项调查，尽管BC省府于2009年颁布法律，要求所有的验房师必须持营业执照，但是仍发现如果因验房师疏漏导致买家损失，买家实际上很难获得赔偿。 陷入购房验房纠纷而苦恼不已的丹顿，与其他遇到同类问题的买家发现，如果验房师失职，未能发现房屋的明显缺陷，他们几乎没有追索权。如果向验房师协会投诉，验房师的执照虽然可能会被吊销一周，但赔偿问题只有法院才能做出裁决。 　　丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验房师，验房师的报告显示房屋没有结构问题。然而，丹顿发现这是一场噩梦，她只是想有一个住处，从来没想过要去修理屋顶。丹顿说验房师有执照，有错漏保险，并不意味着买家能得到什么保障。 　　 丹顿已向法院提交了民事诉讼，起诉验房师克里斯-斯托克代尔，当时是加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI（BC）主席。 她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查，而是使用望远镜，也没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。 她抱怨说，其雇请的验房师甚至没有进到车棚里，在那里验房师肯定会看到支撑起居室之角的横梁都烂掉了。“我下楼去刷油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。” 在她看来，验房师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮，还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。 在诉讼中，她表示就职于温馨家园验房公司的斯托克代尔听到投诉后，来到她家，并提出退还给她565元的验房费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了4万元，还需要另外10万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验房师的报告，需要在法官审理她的案子前提交法院。  斯托克代尔在回应这项民事诉讼时，否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽，并说验房和验房报告并不等同于质量保证或担保政策。 加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说，很少有验房师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿一案。巴登说，验房是一种目视检查。如果可能的话，验房师应检查屋顶，如果结构有腐烂现象，应该捅一捅就可以发现问题，如果发现验房师有疏漏，可向验房师协会投诉。 　　巴登承认，尽管 CAHPI 有投诉审查制度，不过验房师协会不会提供赔偿，只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律师是一笔昂贵的费用，找到另一个验房师也不容易，如果获得赔偿可能需要几年的时间，如果向小额法庭提出诉讼，赔偿上限为25,000元。 原文来自加拿大广播公司 CBC 

买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER 中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。 直接关乎验房的经典判例，莫过于 2002 年由安省上诉法庭做出的，关于 Marshall vs. Bernard Corporation 一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家和卖家达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家则拒绝退还押金，卖家认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。 问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于 “买家满意” 的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢? 如果问题一的答案是 “YES”, 那么验房条款变成了类似于公寓楼花的冷却期, 成了取消合同的借口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是 “NO”, 那么以下问题就需要做出回答。 问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的，或不可接受的呢?又该以什么标准来衡量呢? 显然这两个实际生活中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判上述案件时，还附上了长长的司法解释，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”,  即验房条款不是取消合同的借口，即买家在对待验房时，要基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措。 对于问题二，法庭在该案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合基于诚实信用原则的合理举措，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。 房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。该案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。 对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就滤掉那些三心二意的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，去意已决，且退约的法律文件齐备，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。　 　 需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到有言在先，避免把任何一方推入买卖不成，定金不退，法庭相见的尴尬境地。